1月5日，中国信托业协会发布2023年三季度中国信托业发展评析报告显示，三季度末，投向房地产的资金信托规模为1.02万亿元，同比下降2596.77亿元，降幅20.28%，环比下降278.68亿元，占比屡创新低至6.21%；相较于22.64万亿元的受托资产规模总量，占比为4.51%，已低至5%以下。

　　基于此，中国信托业协会明确表示，传统房地产信托业务作为信托主营业态的时代已告终结。

　　长期以来，地产和信托两行业紧密联系、相互成就，信托为地产提供大规模融资来源，地产类信托也成为信托业主要的收益贡献主力。

　　但近几年来，受国内外经济形势及地产投资下滑等诸多因素影响，房地产市场进入深度调整期。特别是自2021年以来，多家地产企业陷入流动性危机，房地产类信托风险陡增，地产和信托之间的“成就”关系受到挑战。

　　“压缩地产信托业务、处置地产信托项目风险”已成为各大信托公司的主要工作。

　　实际上，从更长周期看，近年来投向房地产的信托资金规模和占比持续下降、急剧收缩。基于中国信托业协会数据，大河财立方记者计算，2019年三季度至2023年三季度4年间，投向房地产信托业务持续下滑，规模由2.78万亿元跌至1.02万亿元，占信托总资产规模比重由12.64%降至4.51%。

　　对此，用益信托研究员帅国让对大河财立方记者分析，房地产信托业务规模不断下滑，既有房地产企业信用下沉的内在因素，又有经济下行周期及监管约束力加大使风险不断暴露的外在原因。目前，房地产信托是整个信托行业里面风险最为集中的领域，风险完全释放还需要时间。房地产信托业务处于较低迷状态。

　　“随着国家对房地产市场的调控加强，房地产企业的融资需求逐渐降低，这直接影响了信托公司开展的房地产信托业务。此外，监管政策的收紧也是导致房地产信托规模下降的重要原因之一。随着监管政策的加强，信托公司开展房地产信托业务的难度加大，同时，房地产市场风险的增加也使得投资者更加谨慎，对房地产信托产品的需求降低。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受大河财立方记者采访时说。

　　实际上，一方面是不断压缩地产信托业务，一方面是亟待解决地产信托项目风险。对于多数信托公司而言，目前，房地产信托业务如同“烫手山芋”。

　　2021年以来，多家地产企业陷入流动性危机，犹如“多米诺骨牌”，风险传导至信托行业。2022年以来，地产信托产品爆雷同样时有发生，中信信托、五矿信托等多家信托公司“踩雷”。

　　而近期这一态势愈发明显，就在一个多月前的11月底，财联社报道称，万向信托旗下两个产品“健康教育2号”和“健康4号”未能如期兑付，投资者质疑其资金使用情况。

　　这一事件揭开了万向信托违约问题的冰山一角。万向信托投向地产、基建等领域的信托计划也开始暴露风险。

　　“万向信托地产项目和政府基建项目余额分别在85亿元、20亿元左右。对于地产项目，有三分之二出现资金问题。”万向信托总裁王永刚在投资者说明会上透露。

　　万向信托违约并非个案，它只是房地产信托违约的一个缩影。各大信托公司早已将消化地产业务带来的风险作为其重要工作。

　　中信信托，将世茂“第一高楼”项目挂网拍卖；厦门国际信托，拿走与正荣合作项目共管保险箱，担心出险企业影响项目预售……最近两年来，一系列地产信托项目风险陆续显露。

　　对此，一位地产资管工作从业人士表示，这两年，由于房企营业收入和融资渠道双双受打击，大面积的信用违约潮蔓延至信托领域，部分信托公司存量房地产信托规模过大风险爆发，信托公司“踩雷”地产信托时有发生。

　　“虽然房地产信托规模近几年来同比逐步下降，但仍然是整个信托行业里面风险最为集中的领域，风险完全释放还需要时间。房地产信托业务处于较低迷状态。”帅国让表示。

　　与此同时，监管层对违规地产信托的监管从未中断。依据国家金融监督管理总局官网1月2日晚间发布的数据，大河财立方记者不完全统计发现，去年累计7家被罚的信托公司的违法违规事项中均涉及房地产。具体来看，山西信托股份的违法事项中，有“信托资金变相用于土地储备”；重庆国际信托被罚的理由中，有“信托资金被用于房地产开发企业缴纳土地出让款”；中航信托被罚的理由中，有“向不符合规定的房地产项目发放贷款”；雪松国际信托被罚的理由中，有“向开发商资质不达标的项目提供融资”。

　　受益于信托对房地产的大规模融资，对于大多数信托公司而言，房地产业务曾是他们过去收入占比较高的一个行业。

　　但近几年来，受国内外经济形势及地产投资下滑等诸多影响，房地产市场进入深度调整期。特别是在自2021年以来，多家地产企业陷入流动性危机，房地产类信托风险陡增，信托公司不再青睐此类项目。

　　“在目前的经济金融环境及严监管政策指引下，信托公司在房地产领域展业普遍持谨慎态度。”帅国让说。

　　1月5日，中国信托业协会发布的2023年三季度中国信托业发展评析报告显示，截至2023年三季度末，信托资产规模余额为22.64万亿元，连续六个季度保持正增长。但三季度末，投向房地产的资金信托规模为1.02万亿元，同比下降2596.77亿元，降幅20.28%，环比下降278.68亿元，占比屡创新低至6.21%；相较于22.64万亿元的受托资产规模总量，占比为4.51%，已低至5%以下。

　　从更长时间周期看，近年来投向房地产的信托资金规模和占比持续下降、急剧收缩。基于中国信托业协会数据，大河财立方记者计算，2019年三季度至2023年三季度3年间，投向房地产信托业务持续下滑，规模由2.78万亿元跌至1.02万亿元，占信托总资产规模比由12.64%降至4.51%。

　　如何处置房地产信托违约项目风险以及存续项目风险排查，成为信托机构的当务之急。平安信托在其2022年信托公司的年报中称，针对房地产业务定期进行压力测试，并设置专业化投后管理团队，定期对房地产业务进行专项排查；针对大型企业集团和地方政府平台业务执行“一户一策”和“一区一策”风险策略和管控方案。通过定期检视、及时复盘、科学预警，及时有效化解潜在风险，创新风险处置模式，加快现有风险资产的退出。

　　那么，房地产信托风险该如何化解？对此，帅国让表示，目前市场上化解房地产信托风险的方式包括信托公司成为项目方的股东，代建、并购贷款等。“未来信托公司在存量风险处置方面可通过市场化形式化解风险，与信托业保障基金、金融资产管理公司和地方资产管理公司等专业机构合作或许是一种重要选择。”

　　柏文喜认为，化解房地产存量信托业务风险需要多方面的措施。“首先，信托公司应加强风险管控，对存量业务进行全面排查，对存在风险的项目及时采取措施。其次，应加强与相关方的沟通协调，尽量通过协商方式解决问题。此外，政府和监管部门也应提供政策支持，比如设立风险缓释基金等，帮助信托公司化解风险。”

　　“未来，房地产类信托仍存在一些‘创新’空间或机会。随着房地产市场的变化和政策的调整，信托公司可以探索更多元化的业务模式，比如开展房地产投资基金等业务，以适应市场的需求。”柏文喜表示。帅国让亦认为，房地产REITs、房地产并购基金、房地产标准化债券等是未来房地产类信托的发展机会。